סיפור מהשטח:
ללקוח שלי, יש אפשרות לקבל עוד חצי מליון ש"ח משכנתא על הבית שלו.
איך חצי מיליון?…משום שהוא קנה את הנכס לפני מס' שנים, ומאז מחירי הדיור האמירו, ומנגד הוא משלם משכנתא כל חודש, ויתרת המשכנתא ירדה, אז הוא יכול לקבל 70% מערך הנכס שיוצא עוד חצי מיליון ש"ח.
כיום יש לו דירת גינה ויש לנו 2 אופציות מה לעשות עם הסכום שקיבל,
1. לרוקן את הגינה וכד' ולבנות 2 יחידות דיור במקום (לא מדבר על הסיכונים והאתגרים שמלווים פרוייקט כזה), שיניבו לו כל חודש 5,000 ש"ח שכירות,
החזר המשכנתא לחצי מליון ש"ח הוא כ-2,200 ש"ח לחודש, כלומר בקיזוז החזר המשכנתא הוא יישאר עם 2,800 ש"ח כל חודש!
2. רכישת נכס נוסף של כמיליון ש"ח,
איך הוא קונה כזה בית?… עם החצי מיליון שיש לו ביד מהמשכנתא מהנכס הראשון, הוא יקבל משכנתא נוספת של בין 50-70% על הנכס השני,
תשואת השכירות על נכס של מיליון ש"ח יהיה רק 3,300-3,500 ש"ח לחודש,
החזר המשכנתא באם הוא לוקח ל-30 שנה תהיה באזור ה4,200 ש"ח זה אומר שהוא יצטרך להוסיף כל חודש עוד כ-800 ש"ח,
מצד אחד בניית 2 יחידות בגינה ישאירו לו 2,800 ש"ח בכיס
מצד שני אם יקנה נכס נוסף, יצטרך להוסיף עוד 800 ש"ח כל חודש.
אז על פניו נראה שהאופציה של בניית היחידות משתלמת יותר…
אבל ההמלצה שלי היא לרכוש את הנכס הנוסף,
ראשית, מניסיון אישי מול לקוחות, אנשים יודעים להתאמץ ולהביא עוד 800 ש"ח לחודש, מה שהם לא יעשו במקרה של הרמת הגינה. מנגד המשקיעים בהרמת הגינה לא יפרישו כל חודש את הרווחים לחיסכון, אלא יקנו עם הכסף את הקניה החודשית
(שזה גם חשוב ).
זאת אומרת שבמקום לאכול את הכסף אני חוסך כסף שעובד בשבילי בהמשך.
אבל בנדל"ן, מה שחשוב בעיקר זה לשים לב מה יהיה בטווח הארוך…
משום שהכח בנדל"ן זה המינוף,
בעוד 5-7 שנים כנראה שמחירי שני הנכסים יעלו ויתרת המשכנתא בשני הנכסים ירדו, וממילא נוכל שוב לקבל משכנתא של עוד כ200 אלף ש"ח על כל נכס.
בס"ה יהיה לנו עוד 400 אלף ש"ח שנוכל להשקיע בנכס שלישי או כל השקעה אחרת, אבל אם נבחר באופציה של בניית היחידות, אזי בעוד 5-7 שנים נקבל שמאות נמוכה יותר, משום שהיחידות לא חוקיות והשמאי מתייחס רק לבנייה החוקית, והוא עוד יקזז בסכום השמאות עקב הבנייה הבלתי חוקית, נוכל לקבל תוספת נמוכה משמעותית מהמשכנתא, שלא יהיה כדאי אפי' למחזר את המשכנתא…
עוד מבט, בבוא העת כשירצה לממש את הרווחים ולמכור את הנכס לצורך חתונת ילד וכדו',
ברכישת נכס נוסף נוכל למכור את הנכס וליהנות מהרווחים, כשיש לי יחידות בחצר אינני יכול למכור אותם בצורה חלקה…
לכן חשוב לעשות צעדים נכונים לטווח הארוך, כדי שנוכל למנף אחת למספר שנים, ולהוציא עוד סכום לצורך מינוף בנדל"ן.
כעת נותר רק לבצע בזהירות ובנחישות!
הבהרה: התכנים במאמר זה אינם מהווים ואינם מיועדים להוות תחליף לייעוץ פיננסי אישי, ובכלל זה ייעוץ פנסיוני ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכל העושה בהם שימוש, עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.