ההצעה הזו היתה נשמעת להם הצעה מעולה,
והם היו מופתעים מאוד כשהוכחתי להם שהיא לא כל כך משתלמת.
משפחת ח. הם לקוחות שלי, גם הם רצו להגיע לחתונות ללא הלוואות,
עברו אצלי תהליך ליווי
כשהיעד הכלכלי שלהם הוא רכישת דירת מגורים
והתחילו במרץ להגדיל את ההון שלהם.
הם התחילו עם הון עצמי של 180 אלף ש"ח
וברור לכולנו שאי אפשר לקנות דירה למגורים באיזור סביר
עם הון עצמי נמוך כזה.
[אם חישובי המספרים קשים לכם, מוזמנים לדלג על הסוגריים].
הם קנו דירה בקריות ב-600,000 ש"ח
(קיבלו משכנתא של 70% על הון עצמי של 180K)
הדירה מושכרת ב-2,500 ש"ח לחודש
וזה מייצר עבורם רווח של 5% מסך ההשקעה
(30K בשנה זה 5% על 600K)
ואז הגיע המתווך והציע להם הצעה שנשמעת מעולה,
תגייסו עוד 150,000 ש"ח, תפצלו את הדירה ל-2 יחידות דיור
ותקבלו 4,000 ש"ח שכירות תוספת של עוד 1,500 ש"ח לחודש!
ועכשיו זה מייצר עבורם רווח של 6.4% מסך ההשקעה
(48K בשנה זה 6.4% על 750K)
נשמע נהדר, לא?
אבל אנו צריכים לדעת שמה שמעניין אותנו זה התשואה של ההון העצמי שהשקענו, ולא אכפת לי מה התשואה של כל הנכס!
השורה התחתונה שעליה אנחנו תמיד מסתכלים, היא התשואה על ההון העצמי!
וכשהם הגיעו אלי עשיתי להם את החשבון הפשוט הבא:
אם נישאר במצב הקיים ללא פיצול, השקענו הון עצמי של 180,000 ש"ח ומקבלים שכירות של 2,500 ש"ח.
במקרה הזה מדובר בתשואה פנטסטית של 16.7% על ההון העצמי
(30K בשנה זה 16.7% מההון העצמי שעמד על 180K).
אם נפצל את הדירה אנו צריכים להזרים עוד 150,000 ש"ח הון עצמי לפיצול, בס"ה השקענו 330,000 ש"ח הון עצמי, שמביא לנו שכירות של 4,000 ש"ח.
במקרה הזה מדובר בתשואה של 14.5% על ההון העצמי
(48K בשנה זה 14.5% מההון העצמי שעמד על 330K).
עכשיו,
קודם כל ברור לי שאם היו מציעים לכם השקעה שמניבה 2% יותר בשנה
הייתם הולכים עליה ללא היסוס.
מעבר לכך, אם משפחת ח. מסוגלת להביא עוד 150 אלף ש"ח הון עצמי,
אפשר לשים את הכסף הזה במקום שיביא להם 16%,
ואז הרווח שלהם על ההון הזה יהיה 4% יותר.
כי התשואה על ה-150,000 החדשים תהיה רק 12%
(18K בשנה (תוספת של 1.5K ש"ח שכירות לחודש) זה 12% מהשקעה של 150K).
בנוסף, לחלוקת דירה יש כמה חסרונות מרכזיים:
1. התעסקות עם שוכרים – תחלופת הדיירים ביחידות דיור גבוהה הרבה יותר מאשר בדירה רגילה שאנשים גרים בה לטווח ארוך.
וכל תחלופת דיירים, המשמעות היא אובדן הכנסות של רענון הנכס לדייר החדש, דירה ריקה בין הדיירים, תיווך וכו'.
2. ניהול הנכס – עם דירה אחת רגילה, ייתכן שאפשר להסתדר לבד.
בדירה מחולקת, בגלל תחלופת הדיירים מומלץ לקחת מנהל נכסים.
זה מייקר עוד יותר על העלויות ושוחק את הרווחים.
3. הפסד בהמשך – חלוקה כמעט תמיד אינה בהיתר ולכן יש לנו סיכון להחזרת המצב לקדמותו, וכמו"כ זה מוביל להפסדים בטווח הארוך,
כמו שמאות נמוכה וחוסר יכולת למנף את ההון.
לסיכום:
מעבר לעובדה שחלוקת דירה לא תמיד משתלמת,
החישוב הסופי צריך להיות מהי התשואה על ההון העצמי.
ההון העצמי הוא הכסף שהשקענו, ועליו אנחנו מודדים את הרווח.
