במאמר הקודם כתבתי בהרחבה על הסיבות שבגללן לדעתי
מחיר למשתכן היא לא עסקה כזו מוצלח
בתגובה למאמר הפצצתם אותי בשאלות
ואני מבין שרבים עדיין שבויים בקונספציה
שאומרת שמחיר למשתכן זאת עסקת חלומות.
אז החלטתי להקדיש לנושא הזה עוד מאמר אחד בו אענה בצורה מרוכזת על השאלות והתגובות
שחזרו על עצמן שוב ושוב.
* * *
יש אנשים שהרוויחו מיליון ש"ח ומעלה ממחיר למשתכן.
נכון, יש גם אנשים שהרוויחו כמעט את אותו סכום מדירה רגילה להשקעה.
כי הרווח בדירת מחיר למשתכן מורכב מ-3 חלקים.
- עליית מחירי הנדל"ן.
את זה מרוויחים גם אם קונים דירה מוכנה.
- עליית מחיר בין דירה על הנייר לדירה מוכנה.
גם את זה מרוויחים בדירה רגילה על הנייר.
- הנחת מחיר למשתכן.
אז לסיכום:
זוג שזכה בדירת מחיר למשתכן ושילם מיליון ש"ח,
חיכה 5 שנים ונכנס לדירה ששווה ביום האכלוס 2.1 מיליון ש"ח
הרוויח ממחיר למשתכן 1.1 מיליון?
ממש לא!
הוא הרוויח כמובן את ההנחה של מחיר למשתכן,
אבל בעיקר הרוויח את עליית מחירי הדירות בתקופה שבין הזכיה לאכלוס,
ואת עליית הערך הטבעית בין דירה על הנייר לדירה מוכנה.
זוג אחר שלא זכה במחיר למשתכן
היה משלם על אותה דירה באותה נקודת זמן 1.3 מיליון ש"ח
ויצא עם אותה דירה ששווה 2.1 מיליון ביום האכלוס.
כך שהרווח האמיתי הוא 300 אלף ש"ח (ולזה בדיוק התייחסתי במייל הקודם).
אז תעשו שוב את החישוב.
בנוסף, כל הפערים שמדברים עליהם
הם בדירות חדשות מהקבלן.
אבל חלק גדול מהזוגות שלא מחכים למחיר למשתכן
קונים דירות יד שניה.
שם השוק הרבה יותר רחב,
נכנסים לדירה בתוך מספר חודשים ואין עלויות שכירות,
אין הצמדה למדד
ואין עלויות חיבורים יקרות.
יש הגרלות שהרווח הוא הרבה יותר!
נכון, ובעבר זה אכן היה כך,
אבל המייל התייחס לתוכנית החדשה שבה מדובר על הנחה של מקסימום 300,000 ש"ח
והמתנה של כ-5 שנים בין הזכיה לאכלוס.
בזמן ההמתנה יש סיוע בשכר דירה.
לפעמים אכן יש,
אך לא נכנסנו לסוגיה הזו שקשורה לרמת ההכנסה ולא כולם זכאים.
יש אנשים שזכו מיד והרוויחו מאות אלפי שקלים.
נכון, אבל יש כאלה שחיכו הרבה זמן והפסידו כסף,
ויש כאלה שחיכו הרבה זמן
הפסידו את עליית המחירים ובסוף גם התייאשו וקנו דירה רגילה.
המטרה של המאמר הקודם הייתה לעורר את הציבור
להירשם ל-2-3 הגרלות,
ואם לא הולך – להתקדם לרכישת דירה רגילה.
חבל על הזמן ועל הכסף.
הצמדה למדד יש רק מחתימת החוזה.
נכון ועדיין לפעמים מדובר על עשרות אלפי שקלים הפרש.
אני מכיר אישית 6 אנשים שהרוויחו הון רב ממחיר למשתכן.
ואני מכיר אישית עשרות אנשים שפשוט חיכו והפסידו כסף.
זכינו כבר במחיר למשתכן. לבטל?
מה פתאום…
אם כבר זכיתם וקיבלתם את ההנחה
בטח שההמתנה משתלמת.
אבל מי שחיכה וחיכה ועדיין מחכה –
שיפסיק לחכות ויקבע 'דד־ליין' מתי הוא קונה דירה בעצמו
בלי לחכות שמחירי הדיור יעלו עוד ויעצימו את ההפסד.
אז מה הרווח הגדול במחיר למשתכן?
א. יש הנחה נהדרת למי שזוכה מיד.
ב. שאפשר לקחת עד 90% משכנתא ומאפשר לזוגות רבים להגיע לדירה.
* * *
אחד העוקבים המסורים שיתף אותי במאמר באחד האתרים החרדים
שבו הציעו כמה אפשרויות לשמר את הכסף עד הזכיה המיוחלת במחיר למשתכן.
אני לא רוצה לדון לגופו של אדם אלא לגופו של ענין
ולכן לא אפנה אתכם למאמר המדובר
אלא אתייחס לחלופות המוצעות בו.
אפשר לקנות דירה ולרשום רק שליש על שמנו כך שלא נפסיד את המחיר למשתכן.
הכלל אומר שכל נכס שלא רשום על שמך – הוא לא שלך.
נניח שרשמתם שליש דירה על שם הורי הבעל
ושליש על שם הורי האשה.
מה קורה אם חלילה אחד מהם מסתבך ומגיע להוצאה לפועל?
אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו בסיטואציה כזו.
אפשר להצמיד את הכסף למחירי הנדל"ן באמצעות רכישה של קרקע חקלאית.
נכון, אפשר גם לקנות מגדל מגורים על הירח.
תחום הקרקעות הוא תחום עם המון חוסר אמינות
ומתאים בעיקר לאנשים שמבינים היטב בנדל"ן ויודעים איפה ובמה הם משקיעים.
אפשר לקנות בינתיים חנות או שטח מסחרי אחר.
נכון, אפשר גם להשקיע בשיווק שותפים.
תפעול של חנות להשכרה לא מתאים לזוג צעיר,
זה דורש התעסקות רבה,
בחנויות יש סיכון גבוה שהמקום יעמוד ריק למשך מספר חודשים,
הארנונה העסקית יקרה יותר ומדובר על חוזים ארוכי טווח.
אפשר להשקיע בנדל"ן בחו"ל.
עד איפה אפשר להגיע בשביל להגן על הקונספציה הזו?
תחום ההשקעות בנדל"ן בחו"ל הוא מורכב, צריך להכיר היטב את החוקים המקומיים,
את האיזור בו נמצא הנכס
ואת האפשרות שלכם לקבל משכנתא על נכס בחו"ל.
מעבר לכך השוק הזה רווי לצערנו בנוכלים מסוגים שונים,
החל מכאלה שלוקחים את הכסף ונעלמים
וכלה בכאלה שקונים דירה לכמה אנשים
או קונים איזה נכס זעיר בערבות אמריקה שלא יכול להחזיר את ההשקעה בשום צורה.
מפליא אותי שגם אחרי כל כך הרבה מקרים שחלק מהם גם פורסם בתקשורת,
עדיין יש אנשים שממליצים לזוגות צעירים חסרי הבנה מעמיקה בעולם הנדל"ן
להיכנס לעסקאות מפוקפקות של נדל"ן בחו"ל?
אז מה עושים תכל'ס?
מומלץ מאוד להירשם לכמה הגרלות
לקבוע מראש 'דד־ליין' מתי מתחילים לחפש דירה בעצמכם,
לחכות מספר חודשים בתפילה ותקווה שאכן תזכו,
ואם לא – פשוט לקנות דירה רגילה.
ואם אין מספיק הון עצמי בשביל דירה רגילה?
זה כבר נושא למאמר נפרד
ואתייחס אליו בעז"ה בהמשך.