90/10 שווה או לא? הכל על פרייסל

שימו לב:

אתם עומדים לקבל פה סקירה מעמיקה

על תחום שנמצא לאחרונה בראש הכותרות הכלכליות.

המייל הזה ארוך, אבל אם אתם מתעניינים בעיסקאות נדל"ן

ממש מומלץ לקרוא בעיון.

 

* * *

 

בשבועות האחרונים פנו אלי לא מעט אנשים

ושאלו מה דעתי על עיסקה פלונית או אלמונית בנדל"ן

בה הקבלן מציע הטבות מרחיקות לכת

כאשר בראש ההטבות ניצבת –

קבלו אותה בתשואות – –

טדדם – – –

מקדמה בסך 10 אחוז מהעיסקה בלבד

והשאר לפני האיכלוס,

או מה שנקרא בשפת המקצוענים: 10/90.

10% בחתימת החוזה

ו-90% במועד האיכלוס.

 

במקרים אחרים היה מדובר

על תנאי תשלום של 20/80

ואפילו יש לא מעט עיסקאות בשוק

עם תנאי תשלום יוצאי דופן של 5/95.

 

רק כדי לשבר את האוזן,

עיסקה עם תנאי תשלום 10/90 אומרת

שאם קניתם דירה במחיר של 2 מיליון ש"ח,

תשלמו בחתימת החוזה רק מאתיים אלף ש"ח.

 

נשמע מפתה במיוחד?

לא?

 

* * *

 

בואו נדלג לרגע ישירות לשורה התחתונה:

אם מצאתם עיסקה כזו,

ואתם עומדים בכל התנאים שעוד מעט אפרט –

מדובר בעיסקה מצוינת עבורכם

ובהזדמנות שלא כדאי להחמיץ.

 

אבל רגע לפני שאתם קופצים קפיצת ראש,

בואו נבדוק שהגובה והטמפרטורה של המים

מתאימים ליכולות שלכם.



* * *

 

קודם כל, למה הקבלנים מוכנים בכלל לתנאים האלה?

 

בגדול, יש לכך 2 סיבות עיקריות.

 

הסיבה הראשונה – הקיפאון בשוק הדיור.

 

מאז תחילת עליית הריבית,

ובמיוחד עם המלחמה בחודשים האחרונים –

שוק הנדל"ן פשוט קפוא.

הקבלנים לא מצליחים למכור מספיק דירות

ובמקום להוריד את המחירים,

דבר שלא משתלם להם בטווח הארוך,

הם מעדיפים לתת הטבות מרחיקות לכת

כמו תנאי תשלום יוצאי דופן,

פטור ממדד והטבות נוספות.

 

הסיבה השניה – קבלת ליווי בנקאי ומימון.

 

כדי שקבלן יוכל לבנות פרויקט

הוא צריך לקחת הלוואות ענק מהבנקים.

בנוסף, הוא צריך לקבל ליווי בנקאי לפרויקט.

הבנקים לא נותנים מימון וליווי בלי שהקבלן מוכיח

שהוא מסוגל למכור כמות מסוימת של דירות,

ומכאן נולד המושג 'פריסייל'. בתרגום מאנגלית: מכירה מוקדמת.

 

הקבלן מוכר כמות מסוימת של דירות

במכירה מוקדמת ובתנאים טובים,

בכך הוא מוכיח לבנק שהוא רציני

ובתמורה הבנק מוכן להעניק לו ליווי ומימון לכל הפרויקט.

 

מה היופי הגדול בעיסקת פריסייל?

 

היתרון העיקרי של עיסקה כזו היא

שאתם לא צריכים להביא עכשיו את כל ההון העצמי

ואינכם צריכים לקחת כעת משכנתא.

 

כל מה שאתם צריכים להביא הוא 10% ממחיר הדירה

וזהו.

הדירה רשומה על שמכם.

 

בנוסף, קבלנים רבים מעניקים הטבה נוספת:

הסבת ערבות.

זה אומר שתוכלו למכור את הדירה עוד לפני השלמת העיסקה

כמובן במחיר גבוה יותר כי מחירי הנדל"ן עולים,

וכך תרוויחו מכל הצדדים.

גם לא לקחתם משכנתא

וגם הרווחתם את עליית ערך הנכס.

 

נשמע מושלם, לא?

 

ובכן…

אמממ…

לא תמיד.

 

* * *

 

מה הסיכונים בעיסקה כזו?

 

סיכון מספר 1

מחיר –

 

צריך להבין שההטבות שהקבלן נותן

שוות כסף, ועולות לקבלן כסף.

לכן סביר להניח (וכך זה באמת בחלק גדול מהמקרים)

המחיר שאתם משלמים בפועל הוא יקר יותר ממחיר השוק,

כי ההטבות מגולמות בתוך המחיר.

זה אומר ששילמתם כסף על ההטבות האלה.

 

אוקיי, אז מה?

 

אז זה אומר שיש בעיסקה הזו פחות אפשרות להרוויח.

כי אם קניתם עכשיו מוצר ב-30 שקל,

בשעה שהוא נמכר בשוק ב-25 ש"ח,

אתם מפסידים חלק מעליית הערך שתהיה בהמשך.

 

סיכון מספר 2

השלמת העיסקה –

 

הדבר העיקרי שצריך לקחת בחשבון בעיסקת 10/90

הוא האם אתם מסוגלים להשלים את העיסקה.

 

זה אומר שבבוא היום, תוכלו באמת לקחת משכנתא על מלוא ערך הנכס

ולעמוד בהחזרים בכבוד.

 

א. האם הבנק יתן לכם משכנתא כזו גבוהה?

ב. האם תהיו מסוגלים לעמוד בהחזרי המשכנתא,

בהנחה שיקח כמה חודשים עד שתמצאו שוכרים

ובזמן הזה תצטרכו לשלם את מלוא הסכום.

ג. גם אחרי שתמצאו שוכרים,

ברוב המקרים ישאר פער של כמה אלפי שקלים

בין דמי השכירות שתקבלו, להחזרי המשכנתא שתצטרכו לשלם.

האם אתם מסוגלים לעמוד בזה?

 

למה שתצטרכו להשלים את העיסקה?

 

גם במקרים שהקבלן מאפשר הסבת ערבות,

סביר להניח שתצטרכו להשלים את העיסקה.

כי יחד איתכם, נכנסו עוד כמה עשרות (או מאות) משקיעים

לעיסקאות דומות באותו פרויקט

ובדיוק כמוכם, כוווולם רוצים למכור לפני השלמת העיסקה.

זה אומר שבזמן קצר של כמה חודשים

יהיו לפחות כמה עשרות דירות באותו פרויקט שמוצעות למכירה.

 

אז כדי שיהיה לכם מספיק 'בשר' בעיסקה ותוכלו להרוויח –

כנראה שתצטרכו להשלים את העיסקה

לנשום עמוק למשך כמה חודשים לפחות

ולמכור בהמשך.

 

סיכון מספר 3

עלויות נלוות –

 

צריך לקחת בחשבון

שכל כניסה ויציאה בנדל"ן

עולה לפחות כמה עשרות אלפי שקלים.

 

תיווך (פעמיים, בקניה ובמכירה)

עורך דין (גם פעמיים, בקניה ובמכירה)

יועץ משכנתאות

כניסה לדירה (חיבורי חשמל, גז, מים, מיזוג אוויר)

 

בנוסף, צריך לקחת בחשבון גם את המיסים:

 

מס רכישה –

אם זו דירה שניה, יהיה לכם מס רכישה בסך 8% מהמחיר הכולל של העיסקה.

אם זו דירה ראשונה, יהיה לכם מס רכישה רק מסכום של 1.8 מיליון ש"ח.

 

מס שבח –

אם זו דירה שניה, יש לכם בכל מקרה מס שבח בסך 25%.

אם זו דירה ראשונה, יהיה לכם מס שבח

רק אם תמכרו בתוך פחות משנה וחצי ממועד האיכלוס.

 

סיכון מספר 4

עיכובים בבניה –

 

אם מדובר בעיסקת פריסייל,

זה אומר שלקבלן עדיין אין ליווי בנקאי

ובמקרים רבים הוא עדיין לא קיבל היתרי בניה.

 

לפעמים הדברים הקטנים האלה לוקחים עוד כמה חודשים

והרווח שלכם יורד כי העסקה לוקחת יותר זמן.

 

* * *

 

הנה סיפור לדוגמה שהיה לי השבוע:

 

התקשר אלי יהודי שחיתן את בנו לפני כמה חודשים

והציעו לו עיסקה נהדרת במרכז הארץ,

דירה בשווי 3 מיליון ש"ח

בתנאי תשלום של 10/90.

הוא צריך לשים עכשיו רק 300 אלף ש"ח

ואת היתרה בקבלת המפתח.

 

לבן שלו יש הון עצמי של 200,000 ש"ח מההורים,

הוא יכול לקחת הלוואה של 180 אלף ולהיכנס לעיסקה.

 

(למה 180 אלף?

כי ה-300,000 ש"ח לא כוללים תיווך ועו"ד).

 

לכאורה, נשמע עיסקה מעולה.

 

אבל אחרי ששאלתי אותו כמה שאלות,

הוא כבר לא היה כל כך בטוח

שהעיסקה הזו משתלמת עבורו.

 

קודם כל, בפרויקט הזה נבנים כ-800 יחידות דיור,

מתוכן מאתיים דירות נמכרות כעת בפריסייל.

אז עוד 3 או 4 שנים, יהיו יחד איתו עוד 199 משקיעים

שירצו למכור את הדירות בטווח של כמה חודשים.

 

אם הוא רוצה להרוויח, הוא צריך לקחת בחשבון

שהוא יצטרך להשלים את העיסקה.

 

האם הבן שלו יקבל משכנתא של 2.7 מיליון ש"ח מהבנק?

כנראה שלא.

כדי לקבל משכנתא כזו צריך להוכיח הכנסה פנויה של לפחות 30 אלף ש"ח.

 

אבל נניח שהוא כן יקבל משכנתא,

מדובר על החזרים חודשיים של כ-14 אלף ש"ח

הוא מסוגל לעמוד בזה?

 

גם אם הוא יקבל שכירות של 6000 ש"ח בחודש,

עדיין ישארו לו 8000 ש"ח להשלים.

כל חודש!…

 

ומה עם הכניסה לדירה?

יועץ משכנתאות

חיבורי חשמל, מים וגז

מזגנים בדירה כדי שהוא יוכל להשכיר אותה

זה סיפור של לפחות 50 אלף שקל.

 

רגע, עוד לא סיימנו.

מס רכישה על דירה ראשונה במחיר של 3 מיליון ש"ח

עומד על כ-48,000 ש"ח.

 

נו,

אז זאת עיסקה משתלמת?

תלוי בשביל מי.

בשביל הבן של אותו יהודי, כנראה שלא.

 

* * *

 

ומה קורה אם לא מסוגלים להשלים את העיסקה?

 

זאת הפרת חוזה שנושאת קנס של 10%,

מה שאומר שאת המקדמה ששילמתם לא תקבלו בחזרה

ויצאתם מהעיסקה עם הפסד רציני ועוגמת נפש.

 

אגב, אפילו אם הקבלן יהיה מענטש ויבוא לקראתכם

ולא יממש את הקנס – עדיין הפסדתם בגדול.

נתתם לקבלן הלוואה בלי ריבית למשך 3 שנים,

בזמן הזה הייתם יכולים לקנות דירה שמתאימה למידות שלכם

וליהנות מעליית ערך הנדל"ן

ובמקום זה – רק התרחקתם מהאפשרות לקנות דירה,

כי בינתיים מחירי הנדל"ן עלו…

 

* * *

 

אז מה עושים?

 

שוקלים היטב את כל הנתונים,

בודקים שאתם מסוגלים להשלים את העיסקה,

מוודאים שאתם משלמים מחיר הוגן ולא מחיר מופקע,

ורק אז –

נכנסים לעיסקה עם כל הכוח.

 

לסיכום:

אם אתם מסוגלים להשלים את העיסקה ברוגע –

עיסקת 10/90 היא הזדמנות מצוינת עבורכם.

 

אבל אם לא –

היזהרו! אתם עלולים להיגרר לסחרחורת רצינית.

זה הזמן

להרשם
לתוכנית!

office@mityaalim.co.il
02-6791616