פיצול דירה, נכון או לא?

המתווך עשה להם חישוב של התשואה על השווי הכולל של הנכס,

ושם באמת היה יותר רווח במקרה של דירה מפוצלת,

אבל אם נעשה חשבון של התשואה על ההון העצמי –

נגלה שההון העצמי שלנו יוצר לנו יותר אחוזים

אם לא נפצל את הדירה.

זה אומר שיש לנו פה 150,000 ש"ח מיותרים

שאנחנו יכולים לעשות איתם דברים אחרים

ולגרום גם להם לייצר לנו תשואה טובה.

אפשר לקנות נכס אחר,

אפשר להשקיע בקופות גמל,

אבל חבל לשים את הכסף הזה כשהוא לא מניב מספיק תשואה.

וזאת התובנה החשובה שרציתי להסביר:

רווח בהשקעה נמדד רק על ההון העצמי.

ככל ששמנו פחות כסף משלנו ויש לנו משכנתא גדולה יותר –

נרוויח יותר כסף.

* * *

אז למה בכל זאת אנשים מפצלים דירות?

בעיקר מסיבות תזרים.

בואו נלך על אותה דוגמה שהבאנו קודם.

השקעה עם משכנתא של 100% –

אם מדובר על השקעה עם משכנתא מלאה,

שזה אומר שגם את ההון העצמי

הבאתם ממשכנתא על דירה קיימת.

בדירה רגילה עם משכנתא של 600,000 ש"ח,

יהיה לכם החזר משכנתא של כ-3200 ש"ח בחודש.

השכירות עומדת על 2500 ש"ח,

אז תצטרכו להביא כל חודש עוד 700 ש"ח מהבית

כדי לכסות את המשכנתא.

אבל בדירה מפוצלת בה המשכנתא תעמוד על 750,000

עם החזר חודשי של 3900 ש"ח –

שכירות בסך 4000 ש"ח מכסה לכם את כל המשכנתא

ועוד משאירה עודף לפיצוחים של שבת.

השקעה עם משכנתא של 70% –

במקרים רבים מדובר על זוגות צעירים

שקיבלו את ההון העצמי מההורים

ולוקחים משכנתא רק על 70% מהדירה.

במקרה כזה,

בדירה רגילה בה לוקחים משכנתא על 420,000 ש"ח

החזר המשכנתא יהיה 2200 ש"ח

ושכירות של 2500 ש"ח משאיר עודף רק של 300 ש"ח בחודש.

מאיפה הזוג ישלם שכירות בינתיים?

מנגד, בדירה מפוצלת בה לוקחים משכנתא של 570 אלף ש"ח

עם החזר חודשי של 3000 שקלים –

שכירות של 4000 ש"ח בחודש

משאירה עודף של אלף שקל שעוזרים לזוג לכסות את השכירות.

רוצים לראות את זה מול העיניים?

הנה סיכום בטבלת אקסל:

כך זה ייראה במקרה של משכנתא מלאה –